Желающие продать земельный участок в последние несколько лет все больше интересуются вопросом о том, можно ли продать дом без межевания? Казалось бы, аналогичное условие действует и при продаже дома. Постараемся разобраться, есть ли необходимость в услугах кадастрового инженера при продаже дома. Кроме того, необходимо уточнить, какие документы нужно приготовить, какие могут возникнуть проблемы и какие могут быть последствия от продажи дома без определения границ надела.

Необходимые документы

Для сделки по продаже дома необходимо одновременно оформить два договора: купли-продажи на жилую постройку и земельный участок под ней. В Росреестре не удастся зарегистрировать дом на нового владельца без земли. Если участок земли не размежеван, в ЕГРН не будет данных о его границах.

Межеванием принято называть процедуру, направленную на уточнение координат поворотных точек земельного надела. Эти координаты может определить только инженер, пользующийся геодезическим способом. Полученные данные обязательно отмечаются в документах, которые передаются в кадастровую палату.

Если дом и участок уже зарегистрированы в кадастровой палате, но участок ни разу не межевался, первым делом нужно узнать, как обратиться в Росреестр. Вероятно, границы участка были определены ранее, при другом владельце, а нынешний собственник об этом даже не знает. Если же документы были получены, но их не внесли в кадастр, нужно передать информацию в Росреестр для обработки.

Можно ли продать дом без межевания?

Однозначного ответа на такой вопрос дать не получится. Продажа дома и земельного участка возможна без межевания только при соблюдении следующих условий:

• На жилое строение оформлено право собственности;
• Дом не был перестроен и имеет параметры, указанные в документах;
• Жилое строение зарегистрировано в кадастровой палате;
• Участок зарегистрирован в Росреестре и пребывает в собственности;
• Границы и конфигурация участка не подвергались изменениям.

В случае соблюдения всех названных условий дом и участок земли можно без проблем продать. Если участок и жилое строение были зарегистрированы очень давно, всегда есть возможность оформить новую выписку из ЕГРН. Соответственно, если процедура межевания участка не проводилась, в выписке это указывается.

Возможны проблемы

Если все необходимы документы полностью в порядке, то при их передаче в Росреестр не должно возникнуть никаких сложностей.

Проблемы появятся, например, в том случае, если дом построили самовольно и не зарегистрировали. Чтобы зарегистрировать жилое строение, необходимо получить разрешение на строительство, а перед этим – пройти процедуру межевания. Нюанс заключается в том, что если дом пострили на участке, предоставленном до 2001 года, владелец имеет возможность обратиться к упрощенной системе регистрации недвижимости.

Межевание обязательно потребуется в тех случаях, когда значительно изменялась площадь земли, на которой стоит жилое строение. Так, межевание потребуется, если два участка объединили в один или, наоборот, один разделили на несколько частей. Наконец, межевание необходимо в том случае, если дом видоизменяли или перестраивали.

Стоит ли говорить, что покупатель согласится на сделку только при проведении межевания? В результате определения границы инженером конфигурация и общая площадь участка могут несколько измениться. Собственники и потенциальный покупатель обычно по-разному воспринимают межевание: первые – как вынужденную меру, вторые – как обязательную составляющую, делающую покупку более простой и приятной.

Почему межевание необходимо?

Причин обращения к кадастровому инженеру может быть несколько:

1. объединение нескольких участков в один;
2. выделение участка из общей долевой собственности;
3. конфликты с соседями;
4. необходимость узаконить «прирезки»;
5. при возведении жилого строения;
6. в целях повышения стоимости участка.

Проведение процедуру межевания гарантирует определение кадастровых границ, так как геодезисты обеспечивают результат с точностью до 1 см. Таким образом, указанная в документах площадь будет точно соответствовать реальной. Со стороны покупателя, главная причина добиться межевания – узнать максимально точные границы участка и избежать возможных проблем с соседями, о которых может умолчать продавец.

Игнорировать межевание не стоит

Приобретение дома на участке, где не проводилось межевание, может в будущем аукнуться покупателю. Например, предполагаемая площадь земельного участка может быть выше по причине неточной межи с соседями. В итоге реальная площадь участка может уменьшиться. К тому же возможные конфликты с соседями могут изменить границы, в результате пострадают посадки или постройки. Да и судебные разбирательства вряд ли можно считать приятной необходимостью. Наконец, нечестный продавце может скрыть факт того, что «прирезки» не были оформлены. Для покупателя, который решается на покупку участка без межевания, приобретение может оказаться «котом в мешке». Хорошо, если сделка окажется удачной, и все стороны будут довольны ее результатами. Но вдруг через год или два всплывет неприятная проблема?

Итог

Постараемся быть объективными. Межевание земельного участка перед продажей выгодно и собственнику, и покупателю. Владелец может сделать межевание одним из преимуществ в своем объявлении, соответственно, увеличив цену. Точное определение границ участка относится к тем факторам, которые повышают ликвидность недвижимости. Покупатель, в свою очередь, не рискует быть обманутым. А гарантированно получает именно тот участок земли, за который он платит.